赵汉忠：私募基金重在模式创新

尽管当前房地产私募基金发展受到了一定影响，但仍有个别资金充足的私募基金在积极寻找抄底机会，逆市拿地。

“大连、南通和哈尔滨三个项目都将在今年二季度具备预售条件。目前二期基金已经在募集中，预计规模达到20亿元左右。”星浩资本CEO赵汉忠接受本报记者专访时表示，“未来5年内计划募集200亿~300亿元，开发20个城市综合体。”星浩资本何以能借助民间力量在城市综合体上大展拳脚？何以能在短短两年时间里迅速成长为全国大型房地产基金公司？其背后究竟有何秘诀？

记者：在现有的宏观调控下，房地产私募基金处境如何？星浩资本基金投资情况如何？

赵汉忠：当前房地产私募基金募集额度正在下降，募资市场也在转弱。原因是多方面的，一部分投资者受到整体信贷紧缩政策影响，投资资金不足；还有一部分是出于风险考虑，对房地产领域投资意向减弱。

但在目前环境下，土地市场反而有一些机会。2月中旬，星浩在上海真如城市副中心拿下一幅综合性地块，总价17亿元。该地块毗邻长实、和黄联合拿下的A3-A6地块，左接绿地拿下的B1、B2南块地块，折合楼面地价7400元/平方米，所有土地都是在当地的核心地区，且均以底价成交，基本是出让人为星浩量身定做的。星光耀基金二期募集的20亿元基金将重点投向上海、杭州、苏州等长三角重要城市。

记者：从单纯的住宅开发到自己去募集资金、拿地、开发、招商、管理等，这中间有何不同？

赵汉忠：做房地产开发实际上是和金融紧密相连的。任何一个开发企业，在开发房地产的过程中都非常关注资金问题。房地产公司的资金来源无非就是上市、向银行借钱、信托以及企业之间的拆借。这些我都经历过。

星浩资本虽然是私募基金，但是它跟普通的私募基金有本质区别。星浩从融、投、管、退，掌控全产业线，拥有开发能力、招商能力以及销售能力，所有的基金周期都是5年，所以在整个开发过程中，节奏非常快，这种快节奏和高工作量超过了一般人的想象。

记者：在如此快速的节奏中，如何保证工程的质量和管控？

赵汉忠：由于基金是有封闭期的，所以项目都需要按照既定速度推进。我们的开发经验实力和LP提供的种种资源，使得与政府的沟通效率很高。

但房地产有特定的规律，如前期的规划、政府的审批，包括经营规划方面的审批等，像这样的工作在我们基金的工作中，都需要前置。前置也有一个问题，万一这个项目你没拿到，有可能出现前期的工作白费的情况，这会使工作量加大。对基金来说，时间也是金钱，所以我们对时间的关注度决定了我们必须要把所有的工作提前。土地一拿下来，实际上很多工作就已经准备好，然后募集资金，高密度投资，开工建设。

记者：与其他房地产私募基金相比，星浩资本有何优势？星浩资本的模式与其他基金有何区别？星浩资本选择投资城市标准是什么？

赵汉忠：中国民企的发展，从来没有完全依靠于银行融资，很大一部分靠的都是企业间的相互支撑，“星光耀”广场也意在打造金融服务平台，在民企和民企之间建立桥梁。由投资人资金构成的基金将投向城市综合体项目，而项目本身兼具资源整合及信息平台两大功能。

一般而言，城市综合体项目的体量都非常大，能给地方带来稳定的就业和税收。而我们的投资实力，是很占优势的。更重要的是，基金的LP拥有巨大的企业资源，为星浩拿地和运营带来独特优势。

星浩迅速成长的另一个优势在于，公司开始大规模投资时，正逢市场低迷。

实际上，万科用了20年时间才做到千亿元规模，而万达做到同样级别只用了10年。万达是商业综合体老大，星浩要想做第二还比较容易。但是要想在住宅里做到前十，至少要400亿元的规模，难度很大。中国地产的黄金十年已经过去，一些住宅开发商在其间的年均增长甚至高达100%，现在做城市综合体的年复合增长率能达到20%~30%，而单纯做住宅已经达不到这个水平。

星浩的投资标的，是在GDP大于2000亿元的城市中拿商办住综合用地。其总建面积都在30万平方米以上，住宅比例大于60%，可售面积占到总建筑面积的70%以上。

既异于高和资本这样单纯负责投资的独立地产基金，也与盛世神州由开发商自身或联合发起的房地产基金不同，星浩资本逐渐构建起了自己的投资模式：一方面有多元化的民营企业股东阵容，另一方面则定向投资于其开发建设的星光耀城市综合体项目。正是凭借这两点，星浩资本得以迅速占领霸主地位。