托宾税遏制投机更有意义

温总理在本次全国人大上作的政府工作报告中提出：“严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。”这传递出两个明确信号，一是加强房地产调控的决心坚定不移，二是抑制投机/投资性需求的政策措施要逐步完善。

当房地产市场自住性需求与投机/投资性需求混杂在一起时，自住性需求往往是较弱势的。在全球量化宽松迟迟没法退出，国内穷富差距仍在拉大的背景下，抑制投机/投资性需求在房地产市场的炒作渔利，无疑是十分重要的。

对于自住性需求来说，住房是消费品。当住房作为消费品时，其价格上限取决于自住购买者的收入水平。而当住房作为投机/投资品时，住房价格上限就不再取决于购买者收入水平了，而是取决于投机/投资收益。

对于投机/投资者来说，住房是否值得购买既取决于房租的贴现（房租的影子价格），又取决于住房能否以高于取得成本卖出去。此时，房价主要取决于人们的心理预期，楼市只能用“博傻理论”才能解释得通了。

当房价上涨时，投机/投资性需求会暴增，而当房价下跌时，投机/投资性需求会暴减，甚至由需求转变为供应，价格均衡（即房价稳定）很难做到，此时楼市就进入投机/投资占主导力量的市场，投机/投资市场的价格波动规律永远是“追涨杀跌”。

按照国际通行惯例，虽然月收入三分之一是住房按揭贷款的一条警戒线，但是，在房地产市场繁荣期，居住性需求很难有发言权。因此，一些自住购房者在购房时就很难做到量力而行，只能采用虚报收入的方式欺骗银行，一旦面临频繁的加息或经济不景气收入减少，其负担往往会重到难以承受，甚至不得不“断供”而被收房。

从维护社会公平正义的角度说，让自住性需求在与投机/投资性需求的竞争中撞得头破血流败下阵来，这自然是不道德的。而从宏观经济来说，海内外热钱大进大出房地产市场，极易导致房地产价格的大起大落，较终造成宏观经济的骤热骤冷，甚至孕育系统性金融风险，这自然需要严加防范。

为确保国家经济和金融安全，针对房地产市场投机炒作的禁止措施，较严厉应该也并不为过，这其中当然也包括住房限购。然而，住房限购毕竟是一种非常时期的非常之举，其负面效应也不应忽视——

首先，值得探究的是，在实施限购的城市，房地产泡沫是否存在？如果存在泡沫，而且泡沫行将破灭，那么，限购是不是对欲进入楼市的投机/投资性资金的一种保护？

如果不存在泡沫，房价还将继续上涨，那么，限购是不是对允许购房者的一种福利安排，此时商品住房是不是也成了一种变相的福利性住房？“保障的归保障、市场的归市场”，原先说的两条腿走路，现在岂不变成保障性住房“一统天下”的一条腿走路了？

其次，土地财政是一种既成事实的税收制度安排，从税收角度说，对投机/投资性需求的限购，其实是将投机/投资性购房者踢出了土地财政征税对象的“范围”。问题就在于，将投机/投资性购房者踢出土地财政征税对象范围后，土地财政的规模是否也会因此而相应地大幅缩小？

如果土地财政的规模不能相应地大幅度缩小，那么，自住性购房者岂非更加加重了负担？如果能够相应地大幅度缩小，那么，土地财政的替代品又是什么，谁来为这个“缩小”作出贡献？

在基尼系数高企，M2与GDP之比接近200%的背景下，土地财政这个税收制度安排，也算是现实困境中通过高房价来吸纳流动性，进而部分解决收入分配差距过大的一种方法。

在全球，房地产形式是产业，本质却是金融；在中国，房价形式是价格，实质却是税收。1994年，我国实行分税制后，土地财政的存在和膨胀是不争的事实，在短期也不可能轻易退出。

在土地财政短期不可能退出，也不可能大幅缩减规模的情况下，抑制房地产市场投机/投资性需求，采取交易环节的托宾税，或许比采取限购更有意义。

（作者系房地产评论人）