房地产制度期待顶层设计

2月的楼市，被媒体冠以“小阳春”，只因京沪广深等一线城市成交量有一定幅度的反弹。尽管业内对于能否“返春”仍存争议，但网民的愤怒已铺天盖地。

情绪的对立不仅表现在民与商，在中央与地方对楼市调控态度上，抵牾尤存。尽管中央政府三令五申“调控政策不动摇”，上海、芜湖等地仍出现“松限”政策的“几日游”。而据媒体不完全统计，类似的政策宽松化微调的城市已有十余个。

人们常用“无法无天”来形容乱象丛生，以此审视房地产调控下的诸多分歧时，我们也会发现其症结也是在于“无法”。无论是购房人的降价需求，还是地方政策的“宽限”冲动，均无法律框架下的明确指向。迄今为止，我国尚无保障及规范房地产业的行业法，亦无对公众的住房保障法。因而，无论企业还是消费者，对未来的预期均存在盲目性，其难有共识也在情理之中。尽管自2004年起就不断进行房地产调控，但多为阶段性政策。楼市也因此落入“政策市”，而呼唤已久的制度顶层设计，尚没有浮出。

两会前温家宝总理曾坦言，会善始敬终，不将本届政府的任务拖到下任政府。这是一个负责任的表态。希冀各级官员也能秉持这样一种善始敬终的精神，将制度建设完备起来。

我们看到，在本届政府和人大任期内，也曾推动一些房地产相关重要制度的起草和和制订。如《城镇国有土地拆迁法》业已颁布施行，建设用地的招拍挂政策推行近十年也彰显成效。甚至矛盾较为集中的农村集体土地法的起草也有一定突破。

但是，要健全一个立体的国民住房保障体系，在土地、财政、责任界定等诸多方面，仍存在法律空白。

住房保障制度的根本性疑问是：哪些归市场，哪些归政府？这也是留给制度设计者较具挑战性的问题。

去年两会上提出5年建设3600万套保障性住房的宏伟目标只是本届政府提出的工作计划，因无立法保障，对于执行缺乏约束力。况其在政府财政支付、土地供给和分配方式上均存在法律法规的缺失，已显示出执行难度偏大的问题。

政府财政预算中是否应预留出居民住房保障的支出？这个问题一直未得到法律上的明确，至于住房保障支出占财政预算的多少，更无细则制约，现有的土地出让制度也未给保障性住房留有空间，所以保障低收入者住房问题就成为地方政府执政者的道义和觉悟水平而非法定的责任和义务。

至于房地产业发展所依赖的市场环境问题，则更涉及政府权力边界的明确。保障性住房只能解决20%低收入家庭的基本居住问题，剩下的八成居民全由市场解决。其中是否也需要有所区别？如果完全市场化，政府对房地产资金的管控是否也要遵循市场规律？

英国政治学家安德鲁·海伍德说：“共识，通常被视为政治的真正要义。”而达成共识的较佳渠道非沟通与交流莫属。在我国，议政的较权威场合就是每年的两会，对于中国楼市发展中长期遗留下来的这些制度难题，也只能在立法机关以法律形式明确。在本届人大所余的为期不长的一年里，业界希望房地产行业能有个较为明确的顶层制度，立法亦能善始敬终，为下届政府、为房地产业发展打下更好基础。