解决住房问题并不难

新加坡是全球唯一民众拥屋率接近100％的国家，这也成了新加坡人带给世界的惊叹号。

大学毕业5年内可买房“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山。”去过新加坡建屋发展局的华人大多会被一楼大堂内高高悬挂的这幅草书作品吸引。1000多年前中国大诗人杜甫这一悲悯天下的诗句，正是新加坡建屋发展局的局训。

隶属于新加坡国家发展部的建屋发展局(下称建屋局)，对新加坡老百姓来说是一个再熟悉不过的地方。新加坡80％以上的居民居住在一种叫做“组屋”(也称政府组合房屋)的高层套房式住宅里，而组屋的规划、建造、出售和定价，都由建屋局负责。

较近建屋局的一系列举动吸引了不少新加坡人的关注。先是放宽了公民申购组屋的收入限制——政府自2011年8月16日起将购买新组屋者的家庭月收入顶限从8000新元提高到1万新元(1新元约合5元人民币)，这意味着会有更多的人有资格申请价格远低于市场房价的新组屋，或是在购买二手组屋时享受3万~4万新元购房补助。除了政策上的松动之外，建屋局还在9月底一口气推出了8200多个单元的组屋销售，活动规模之大史无前例。

政府的举动使炽热的楼市降温，不过老百姓更关心的是这些房屋政策的曙光是否会照到自己身上。所以，当看到2011年10月4日新加坡《联合早报》上说国家发展部部长许文远强调，要尽快满足首次购屋的年轻夫妇的需求时，新加坡居民阿凤嫂打心眼里为自己的儿女们高兴。

在阿凤嫂的四房式组屋(类似于国内的三室两厅两卫套房，实用面积165平方米)里，原本宽大的客厅被多隔出一个卧室，供儿子及未来的儿媳使用。与阿凤嫂夫妇同住一起的还有80多岁的婆婆和刚参加工作的女儿。儿女婆媳间难免会有摩擦，让阿凤嫂觉得房子“太挤了”。不过当前的房屋政策却让她对改善住房环境充满了信心：“等他们再工作两三年，应该就可以买到房子搬出去了。”阿凤嫂的期待一点儿都不过分，在新加坡，年轻人奋斗三五年买得起房子是极为正常的事情。对此，去年才搬进新家的年轻夫妇逸仙和小岛深有体会。

“如果是大学毕业生，月收入两三千元，不是特别挑房的话，3年左右基本上都可以买得起房子。”逸仙以自己为例：“我2007年大学毕业，2009年底签的购房协议，去年5月份就住进新家了。”买房子不需要手里有钱之所以能这么快拥有自己的房子，逸仙认为多亏政府的政策保障。在新加坡，如果符合组屋申购条件，“买房子其实不会带来多大的经济压力，不需要准备很多钱”。

逸仙夫妇的组屋位于新加坡西部，不属于繁华地段，但交通也算方便，他们的这套室内面积103平方米的四房式组屋，总价32.6万新元，首付10％。对于逸仙夫妇来说，从来没有为房款头疼过。

“我们是第一次买房，可以享受政府的首次购房优惠补助，一次性补贴3万块钱，是直接从总价里减掉的。”逸仙提到的首次购房优惠补贴，是新加坡政府对公民购房的一项资助政策，资助金额为一次性补贴3万~4万新元。如果所购组屋靠近父母住所，补贴金额即可达到4万元。不过，每个家庭只有在第一次购房时才可以享有这种优惠。

逸仙继续介绍自己的房款来源：“我和老公的CPF(中央公积金)当时已超过3万元，首付就直接从里面扣了。”中央公积金制度是新加坡人购房的一大资金来源。新加坡自1968年就开始实施公积金购房的办法，目前的缴费金额为工资的35％左右，其中20％从职工工资中扣除，另外15％由用人单位缴纳。这种强制储蓄的公积金制度如今已成为新加坡年轻人买房的有力保障。

“扣完公积金后，剩下的房款由建屋局提供低息贷款，年息比商业银行低三四个百分点。”逸仙接着说。低息贷款是居民购房的又一经济保证。有了这三大资金支柱，难怪这对年轻夫妇会觉得“买房很轻松”了。新加坡个人的住房开支占收入比重仅为25％~28％，这样的比率让逸仙夫妇几乎感觉不到房贷压力：“我们现在每个月还款1000新元多一点，对生活质量基本上没多大影响。”新房比二手房更便宜在新加坡，二手组屋通常比新组屋昂贵许多。新组屋直接由建屋局卖给新加坡公民，价格由建屋局决定。由于建屋局不以赢利为目的，所以价格并不与市场挂钩。几个月前幸运地申请到新组屋的新移民王丽丽说，同一地段新旧组屋的价格能差一两倍，“如果你买到了新组屋，几年后转手出售，很轻松就能赚个10多万元”。所以，组屋实际上相当于政府提供给公民的一种福利。

据新加坡建屋局网站显示，超过80％的新加坡人是政府组屋的受益者。不过，能买到什么地段、什么时候能买到，则需要靠运气：建屋局在分配组屋时，如果某一地段申购人数过多，就会采取抽签方式。王丽丽一家就是在抽签中获得了一次购买四房式预购组屋的机会。

对王丽丽来说，新组屋的地点并不很理想，有些偏远，而且需要三四年时间才能盖好入住，但她还是决定购买，价格低是首要原因，“大概需要23万元左右，而附近的二手组屋现在已卖到35万多元了”。

法律手段严惩投机如此大的实惠自然让购房者心动不已。不过，新加坡政府对组屋的申购、使用和转售规定了许多限制，福利的获取并不是无度的。

首先是购买组屋的资格限制。申请组屋只限于公民家庭，家庭月收入要低于1万新元，高收入者不能申购(只能买公寓或私人房产)，一个核心家庭只能拥有一套政府组屋。一个人一生只有两次购买组屋的机会，购买第一套组屋满一定年限才可以申请购买第二套政府组屋，以便小房换大房或大房换小房，但原有的组屋必须在购买第二套组屋半年内出售。

此外，政府对居民购买组屋的用途也有严格规定。居民购买组屋后必须入住，一段时间内不得整套出租或出售，否则会被处以高额罚款或者牢狱惩罚。每一个组屋购买者都需要向建屋局提供真实详细的资料，一旦发现虚报，将面临高达5000新元的罚款或6个月的监禁，严重者两者兼施，政府以此来警戒怀有牟利目的的骗购者。

建屋局去年强制收回了39个组屋单位，今年又加强了对违例出租组屋的稽查，以打击靠非法出租、出售等手段将公房福利转化为私人财产的行为。

正是灵活多样的政府资助办法和严格的制度规则约束，才保证了新加坡“居者有其房”目标的实现：新加坡是全球唯一民众拥屋率接近100％的国家，这也成了新加坡人带给世界的惊叹号。

（作者系中国科学院教授、中国金融智库研究员）