“社保基金专项信托”广州抢滩

继南京、天津、重庆之后，广州可能抢得社保基金投资保障房的第四单。2月27日，广州市第十四届人大常委会第一次会议审议广州市保障房体系建设相关情况报告时透露，拟利用社保基金，设立“社保基金专项信托计划”向保障性住房项目发放贷款。

2月29日，一位接近广州市住房保障办公室的政府人士在接受本报记者采访时表示，与社保基金合作的计划由来已久，准备充分，当前的工作重点是，加快建设保障房投融资平台；全部计划估计在3月中旬可以明确。

2011年，广州完成了8.5万套保障房建设的既定任务。今年，广东全省保障房建设任务为15.5万套，广州分解到4.5万套。据广州市住房保障办公室的公开信息，广州今后将以公共租赁房为主——公共租赁住房只租不售，并将廉租房、直管房合并管理，统一归类为公共租赁住房。

租赁类保障性住房（包括廉租住房和公共租赁房），因为租金水平较低，管理成本高，回收成本艰难，普遍遭遇融资困难。目前，各地公共租赁住房建设主要依靠财政投入，银行资金没有大规模介入，社会资金仍无投入热情。于是，不断放松投放条件的社保基金进入保障房任务单位的视野。

投融资筹建小组正在运作

“从去年的投放案例来看，社保基金对保障房计划的支持力度是可以的，广州也是看中了这一点。”广州市房地产行业协会专家委员会副主任委员谈锦钊接受本报记者采访时分析认为。

2011年，全国社保基金理事会先后在南京、天津、重庆发放贷款，以信托贷款形式投入上述3市保障房建设，额度分别为30亿元、30亿元、45亿元。这3个案例之所以选择信托贷款形式，盖因“信托资金相对银行资金具有资金用途较灵活、资金拨付条件较宽等优势”，谈锦钊认为。

在社保基金投资保障房计划第一单中，全国社保基金以信托贷款形式向南京市保障房公司发放30亿元，由江苏省国际信托有限公司发放，中国民生银行提供连带责任担保，南京市政府以土地运营收益、财政收入等作为反担保。在这个方式中，交易双方实质上是社保基金和南京市保障房公司，信托公司是资金“过桥”。

前述政府人士透露，广州在引入社保基金方式上也计划采取南京的方式，“因为有了3个案例，现在参与的三方都比较容易接受”。

去年10月，广州市住房保障办公室就携广州市金融办和两家金融机构赴京，就社保基金支持广州市保障性住房项目建设事宜，与全国社保基金理事会股权资产部进行了沟通，“谈到了合作的具体要求和程序”。

此后，广州市住房保障办公室先后拟定了两个实施计划报市政府评议。第一次会议审议的版本即借鉴南京方式，通过广东粤财投资控股有限公司，设立“社保基金专项信托计划”向保障性住房项目发放贷款。

今年1月，广州市住房保障办公室统领的保障房投融资平台筹建小组启动。将来这个平台采取何种模式搭建，目前尚无定论。“有些人倾向于北京市保障性住房建设投资中心的模式，更像投融资管理平台；有些人倾向南京市保障房公司的模式，投融资管理和将来的保障房资产管理。”不过，现在可以确定的是，广州地铁2号线、4号线站点和规划地铁7号线、8号线等沿线的近4.8平方公里土地的运营收益，将成为这个平台的第一笔注入资产，前述政府人士表示。

保障房投融资继续腾挪

广州在保障房建设融资方面可谓多头并发。2011年，广州将土地出让净收益的13%用于保障房建设，较2010年提高了3个百分点。同期，广州市财政安排廉租住房保障资金47.71亿元，达历史峰值。“除此之外，还做了全方位探索，有国企参与、投资补助、贷款贴息等方式。”广州市财政局预算处一位人士接受本报记者采访时表示。

不容忽视的还有自行发放地方债这一融资渠道。去年11月18日、25日，广东省和深圳市分别发行了69亿元、22亿元地方债，所募集资金拟主要用于保障房建设领域。不过，这位广州市财政局人士认为，这笔资金到位广州保障房项目尚待程序和时日。

此外，在去年四季度冲指标时，结合保障房建设另一关键——土地问题，广州市向上级政府正式提出，拟探索利用集体建设用地建设公共租赁住房、保障性住房建设项目。谈锦钊认为，结合广州在小产权房方面的跃跃欲试，这个计划有突破可能。

较为难得的是，2012年伊始，广州市住房保障办公室与交通银行签订协议，该银行同意为两个保障房项目做固定资产贷款，落实建设资金6亿元。不过，前述广州市财政局人士说，“这种好事是孤例。”前述接近广州市住房保障办公室的政府人士告诉本报记者，原计划财政超收部分优先安排用于保障房项目建设，但能保障到位的目前看来并不多。“刚性投给保障房的还是土地出让金的那部分，现在财政投资这块可能会加强，但资金缺口仍然很大，所以才一直在腾挪。”