北大资源余丽：长短结合谋局城市运营

两年的时间，在7个城市落地，北大资源集团从地产开发商向城市运营商的转型正如火如荼。

2月28日，中央党校课题组“中国城镇化发展与城市运营”研究成果发布会在中共中央党校报刊社举行，北大资源被选为调研的样本企业。方正集团董事、高级副总裁兼首席财务官、北大资源集团总裁余丽在接受本报记者专访时，详解城市运营商如何实现政、企、民三赢的城市运营新模式。

在谈到城市运营商的风险与财务问题时，余丽表示，北大资源既要做短平快项目以保证资金回笼，也要做长线投资以分享城镇化建设带来的丰厚收益。

产业整合平台

记者：北大资源为何要进行从地产开发商向城市运营商的转型？

余丽：北大资源向城市运营商转型，主要的考虑因素为：中国的城市化率远远低于世界水平，还有很大的发展空间。“十二五”规划强调的目标就是中国的城镇化率要提高至少4个百分点，而且强调要以大城市为依托，以中小城市为重点，促进大中小城市和小城镇的协调发展。

传统的开发理念已经不适应“十二五”规划的要求，社会需要有具备实践新城镇化战略资源禀赋的企业。

记者：北大资源是否属于具备实践新城镇化战略资源禀赋的企业？

余丽：我们有北大深厚的文化底蕴和方正集团的资金产业优势，是在做资源整合型的城市运营商。北大资源正在塑造独具特色的经营模式。

北大资源是方正集团继IT、医疗医药、大宗商品交易和金融之后的第五大产业。北大资源拥有丰厚一流的教育资源；拥有依托北大医学部和北大国际医院集团为核心的全产业的健康资源，同时方正集团的全金融牌照能够为我们提供丰富的金融资源；方正集团是IT产业起家，我们也拥有深厚的科技资源，方正集团的IT产业和科技资源为我们实践科技地产和进行产城融合提供了非常有利的条件。

记者：方正集团如此多的资源优势是否可以为北大资源所调用，如何实现内部整合？

余丽：我不仅是北大资源的总裁，同时也是方正集团的首席财务官和董事。方正集团将我派到北大资源来，就是要把方正集团的相关产业整合到项目当中。方正集团自身面临着资源整合和协同效应的问题，而北大资源正是将其资源进行整合的较佳平台。

项目运营模式

记者：北大资源以城市运营模式开发的项目当前有多少？在集团整体项目中占多大比例？

余丽：两年时间内，我们在7个城市开发了城市运营项目。如果以一二级联动项目为城市运营项目来划分的话，项目个数占集团整体项目的比例超过一半；如果以土地面积来计算的话，大概占到了80%，因为这些一二级联动项目的占地面积都比较大。

实际上，在所谓的二级项目当中，我们根据当地或者区域市场的要求，也会植入少部分的资源，比如我们在济南的一个规模比较小的二级项目，就将幼儿园植入到了社区当中，所以说很难去界定哪些是城市运营项目，哪些不是，也就无法准确地界定所占比重。

记者：目前公司开发的较大城市运营项目在哪里？如何运营？

余丽：当前较大的城市运营项目是开封运粮河项目，占地35平方公里。项目中有产业开发园区，我们把方正集团的数字产业、软件教育学院、医药产业植入到了项目当中。北大资源不仅要做房地产，还要做产业，通过做产业给转移进来的人口提供新的就业岗位。

记者：除了整合方正集团的资源之外，北大资源还在整合哪些资源？

余丽：在开封项目当中，我们除了将方正集团的教育、医疗等资源植入之外，在商业配套方面正在和奥特莱斯谈合作，希望在中原也能做一个有特色的商业。未来也不排除和万达、万科这样优秀的地产企业进行合作。当然，我们也在探讨方正集团的优势资源如何更好地落地与合作。未来我们一定会在此基础上，与更多地方政府和社区所需要的合作伙伴进行合作。

收益与风险

记者：在中国的城市化进程面前，城市运营商如何在实现社会效益的同时，更好地实现经济效益？

余丽：我认为，城市运营商在社会效益面前，要把民生问题的改善和解决放在较重要的位置。与此同时，经济效益是作为企业应该追求的目标，主要可产生三个方面的经济效益：一是在一级开发当中获得土地出让方面的效益；二是在房地产方面的开发，通过出售和出租也能获得一笔效益；三是获取资源产业可持续开发的效益。

总之，城市运营商应该取得多元的经济效益收入。

记者：城市运营大多是中长期项目，这要求企业耐得住寂寞，扛得住资金，顶得起风险，北大资源如何在长期发展与短期财务安全当中找到平衡点？

余丽：出于对业绩和现金流的考虑，北大资源在具体业务方面采取双轨并行的方式：一方面，以一二级联动的方式参与城镇化建设，这是一条长线投资的思路；另一方面，我们也会参与合适位置的二级市场招拍挂，争取做一些短平快的项目，快速回笼资金。

这种长、短、快、慢结合的业务模式既能够保证北大资源在短期业绩上的稳定增长，也能够保证公司长期分享城镇化建设带来的丰厚收益。

记者：如何看待这种运营模式可能存在的问题和风险？

余丽：如何在平衡中求得双方甚至多方的共赢发展，是摆在城市运营商面前的课题。

在合作的过程中，我们也面临着新问题，比如说角色定位、政策风险、在一级开发过程当中要和地方政府共同探讨的产权问题、如何确保地方政府能够给予我们更多的支持等。

这其中，可能较为主要的就是政策风险，也就是信用风险问题。在合作过程当中，我们要考虑如何确保地方政府的承诺得以兑现。比如各个方面合理的利润回报，比如地方政府面临的土地指标问题等，这就需要双方在互相信任的基础上，在平衡中求得共赢。