蔡继明：“小产权”房本应合法

　　【财新网】（记者 岳振）针对较近各界热议的农村“小产权”房问题，全国政协委员、清华大学文社会科学学院教授蔡继明向全国政协十一届五次会议提交提案。他建议，对于建立在农村集体建设用地上的小产权房，要承认其合法。

　　据悉，蔡继明委员向今年“两会”准备了十份提案，设计土地制度改革、城市化建设、粮食安全、电动车发展战略等议题。

　　在关于“小产权”房治理的提案中，蔡继明说，建立在农村集体建设用地上的小产权房，要么是村民在自己的宅基地上将平房改建成楼房从而提高了容积率而产生的，要么是村集体通过整合集体建设用地和宅基地，在保证村民居住条件不变甚至改善的情况下，在节省出来的集体土地上建设的。承认这类小产权房的合法性，不仅有助于促进农村集体建设用地的节约集约使用，而且有助于农民实现土地的财产收入，从根本上说，是有利于保护而不是损害农民集体土地的产权。

　　当然，这类小产权房的建设必须符合城乡规划和建筑标准，在政府解决小产权房的整套方案公布之前，对于尚未列入城乡统一规划就已经建设的小产权房虽然不存在违反规划问题，但也必须符合建筑标准。而在政府解决小产权房的整套方案公布之后尚未建设的小产权房，必须等到做出后才能建设。

　　蔡继明说，小产权房的合法化无疑会减少地方政府土地出让金收入，但随着小产权房进入市场，城市大产权房的价格会趋于合理，从而使部分中低收入居民也能买得起或租得起，这就会减轻政府提供保障性住房的压力，从而减少政府的财政支出，同时会降低农民工进城落户的住房门槛，有助于提升真实的城市化水平，从根本上缓解民工荒的压力。

　　蔡继明认为，承认建立在农村集体建设用地上的小产权房合法，是一个多方共赢的小产权房解决方案。

　　而对于非法占用农地建设的小产权房，蔡继明建议也要区别对待。他说，要从解决小产权房的整套方案公布之日起对占用农地建设的小产权房划一条线：此前为“历史问题”，此后为“现实问题”。对于历史问题要一分为二：如果开工不久或规模不大，尚能以较低的拆除成本将宅基地恢复成耕地的，就坚决拆除；如果规模很大并已投入使用多年，即使付出较高的拆除成本，也很难将建设用地再恢复成耕地的，拆除这类小产权房不仅得不偿失，而且会引发较大的社区矛盾，同时要考虑到，如此大规模和长时间的小产权房建设之所以成为事实，当地政府一定负有不作为的责任。

　　“所以，通过对当地政府、房地产商、小产权房购买者以及农村集体土地所有者一定的处罚，同样可以将这类小产权房合法化。”但是，对于“现实问题”，蔡继明建议一定要“严惩不贷！否则，政府将失去公信力，较严格的耕地保护制度就会流于形式。”

　　蔡继明认为，较根本的对策，是深化土地产权变革，给予农村土地真正完整的产权。

　　他认为，农村的集体建设用地（包括宅基地，如果还继续实行集体所有的话），应该和城市的国有建设用地具有同样的权利，并按照同样的市场原则定价。城市居民的宅基地，虽然是国有，但是其使用权可以出租、抵押、继承和转让，而农村居民的宅基地（使用权）却既不能出租、抵押，又不能继承转让，城市居民的住宅可以卖给出价高的任何人，而农村居民的住宅不能卖给出价更高的城市居民，这既违反了同地、同权、同价的原则，又限制了居民迁徙定居的自由。

　　因此，蔡继明建议，应该实行国有建设用地和集体建设用地“统一市场”，达到“同地、同权、同价”。进行城乡土地市场体系建设，关键在于赋予城乡集体建设用地相同的权益，“同权”是根本。同为建设用地，已经不存在土地转用问题，应当具有平等的产权，实行“同地、同权、同价”。■