楼市调控任重道远

1月份，房价下跌态势得以全面确立，与此同时，一些地方“微调”政策纷纷出台。现在，业内外关注的焦点再度集中：未来楼市调控政策是否需要适当放松？

国家统计局数据显示，1月份全国70个大中城市中，新建商品住宅价格环比全部停涨，其中环比下降48个、持平22个；同比下降15个，同比涨幅回落50个，涨幅均未超过3.9%。同时，二手房平均价格指数同比首次出现下降，平均下降0.86%。尽管2月底在一线城市出现了成交量上涨的现象，业界也迫不及待地以“小阳春”称之，但这种在1月份极低的成交量基数之上短暂的成交回升本身不能说明问题，从总成交量来说相比去年仍有相当大的差距，从成交价格来说，仍然延续了下跌的态势。

如果说，本轮以限购限贷为主要手段的楼市调控，是以房价下降为目标的话，那么，其调控成效已不容置疑。新建商品住宅价格环比全部停涨，二手房平均价格指数同比出现回落，这表明房价下跌趋势全面确立，调控已取得预期效果。

只是，房价下跌并不意味着调控政策的功德圆满。我们在欣喜地看到房价下跌的同时，也郁闷地发现我国经济正在向低点滑行，地方政府提供公共服务的能力也在随之下降，更要命的是全社会的流动性似乎也突然消失了。

尽管先前有一种说法叫做：房价跌一半，银行也不怕。不过，在银行拍着胸口说“不怕”的同时，实体经济首先已吃不消了。今年1月份，中国进出口的双双负增长和全社会用电量的负增长，显然不是单纯的春节因素可以完全解释的。

地方政府显然也已感受到了房价下跌、土地财政缩水的切肤之痛。众所周知，保障房建设早已提高到政治任务的高度，对保障房建设，地方政府按理应该是责任在肩、不敢懈怠的。然而，在地方政府“全力以赴”表态的背后，是今年保障房开工量的大幅下调。

有媒体披露，今年，保障房建设开工量，广州将下降47%、深圳下降52%、上海下降38%、天津下降54%、沈阳下降33%……据业内人士分析，地方财政压力大，是保障房开工量下调的主要原因。

国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌曾说，房地产市场不整顿，中国肯定要出事。但是如果整得狠了，也要出事。譬如说一下子紧缩银根，使大量投资马上萎缩，使得GDP增速一下子降低几个百分点，这就可能要出事。

中国房地产问题的复杂性，既在于房地产业在整个国民经济中所占的比重很大，还在于地方政府收入在很大程度上依赖于房地产，更重要的是，房地产价格的涨跌直接关系到信用的扩张和收缩。

2月18日，在央行罕见地在周末宣布下调存款准备金率的背后，是央行此前一日发布的数据显示，2012年1月份社会融资规模为9559亿元，比2011年同期少8001亿元，降幅高达45.6%。

全社会融资规模的急剧下降，意味着整个宏观经济金融血脉运行的停滞不畅，全局性系统性金融风险的防范已经迫在眉睫。

实践再次证明，房价涨跌绝不能作为楼市调控成功与否的首选目标，更不能作为楼市调控成功与否的唯一衡量标准。价格无非是反映市场供求关系的一个信号，房地产调控不应全部着力于调控房价本身，而应着力于房价背后的供求关系。

这些年来，不论从房价收入比，还是从房价房租比看，中国一些城市的房价早已成为名副其实的“地上悬河”。中国的房地产泡沫的形成，其实是多种因素共同作用的结果——

从货币发行制度角度说，在于外汇占款成为央行基础货币发行的较重要渠道，人民币币值没法保持基本稳定。

从财政体制角度说，在于土地财政成为地方政府重要依赖，高房价成为地方公共服务的重要支撑。

从经济发展战略说，在于中国外向型发展战略因美元贬值而遭受重创，房奴们正在为美国从实体经济发展到虚拟经济而买单。

从社会公正公平角度说，在于中国正面临贫富差距日益拉大的社会现实。

从区域经济发展角度说，在于城市像欧洲、农村像非洲的不均衡发展。现在，房价下跌趋势虽已得到基本确立，但这只是采取限购限贷等行政措施的结果。由于行政措施干预了市场供求力量的较量，价格信号业已失真，房价走势无法反映真实的市场需求。触及房价根本的楼市调控显然还任重而道远。