机构呼吁小产权房不能一拆了之

　　【财新网】（记者 张艳玲）“清理小产权房”的方案尚未出台，独立房地产研究机构REICO工作室呼吁，违法小产权房建筑不能一拆了之。

　　2012年2月29日，由全国工商联房地产商会、中国城市房地产开发商策略联盟共同支持建立的REICO工作室发布《小产权房问题研究：现状和出路》，该报告认为小产权房的处置不应一刀切。该工作室目前独立开展房地产市场研究。

　　“小产权房”在法律上并没有准确定义。在REICO工作室看来，小产权房是指在集体土地上建设的、向本集体经济组织以外的居民销售的住宅，“农民在宅基地上建设用于出租”的房屋“不包括在内”。

　　REICO工作室称，从近年出台的大多数政策来看，基本上反复强调小产权房的不合法性，政策目标以禁止小产权房开发建设和销售为主，采取的措施主要包括强制拆迁、没收、停建停售和停水停电等。《报告》认为，一些地方小产权房建设中确实存在违法占用耕地和政府官员权力寻租以及建筑质量低下等问题，现行政策也的确一定程度上遏制了小产权房建设中出现的违法乱建、非法占用农村集体土地尤其是耕地的现象。

　　不过，《报告》强调，在现有农村土地征收补偿标准偏低的情况下，小产权房成为农民分享城市化成果、促进农民收入较快增长的重要途径之一，此外在一定程度上解决了城市中低收入阶层的居住需求。它已成为城市房地产市场的一个组成部分，对于保障和改善一部分中低收入城市居民的较基本的民生需求，发挥了积极作用，因此必须正视小产权房的客观存在。

　　REICO工作室认为，解决小产权房问题，仅仅简单的采取强制停建、强制拆除、没收和断水断电等“堵”的措施，并不能治本。从短期看需要区别对待、分类处置；从长期看，需要一系列相关体制改革创新。为此，需要坚持公平正义，兼顾和平衡各方利益关系，既要考虑广大农民和城镇购房者的现实利益，也要考虑现有政策法规的刚性要求。

　　REICO工作室认为，在处理小产权房过程中，要正确对待农民的土地财产权利，实现集体土地和国有土地“同地、同价、同权”，尽快结束农民集体土地财产权上存在的“所有制歧视”状态。

　　REICO工作室强调，鉴于目前全国小产权房数量众多，且待建、在建、完工和已经入住等各种形式都有，不可能全部都拆除或没收，也不可能短期内都将其占有的农村集体土地全部征收为国有土地，将小产权房全部转变为大产权房。但既然大量社会资金和建筑材料已经投入小产权房建设中，就不要强制拆除，这也符合建设资源节约型、环境友好型社会的客观要求。

　　因此，REICO工作室建议，对于符合城乡统筹发展规划、土地利用规划，且未占用耕地的小产权房，不应强制拆除。即使对于违法占用耕地建设的小产权房，如果不存在安全问题、不属于不能居住的危房，也不宜简单一拆了之。作为对违法占用耕地建设小产权房的替代性惩罚措施，政府可采取两种方式：一是对于通过占补平衡的方式要求开发商和农村集体组织另行开发出相同数量、质量的耕地；二是没收部分小产权房并将其作为保障性住房。

　　在房价较高的一线城市，可考虑进行小产权房入市试点，赋予农民集体土地流转权，使小产权房转变为可合法交易的、以自住为主的、特殊性质的“商品房”，产权虽然有所限制，但却可以进行出租、出让等交易，从而扩大城镇住房供给来源，进一步丰富城市住房供给体系。

　　同时，地方政府可考虑积极利用小产权房的成本和价格优势，将部分存量小产权房转化为保障性住房。这样做，不仅可以有效缓解保障房建设的资金和土地压力，而且可以大大加快整个保障性住房体系的建设进程，还可以给存量小产权房一个合法、合理的市场出口。■